Di sera, i grattacieli di Lujiazui illuminano il profilo di Shanghai davanti al Bund. È uno degli skyline più riconoscibili al mondo, simbolo della trasformazione economica cinese e dell’apertura ai capitali stranieri. Ma alcune di quelle finestre iniziano a essere spente. In certi casi, vengono illuminate soltanto le stanze affacciate verso l’esterno, per conservare l’immagine del distretto finanziario che non dorme mai. Ma, all’interno, i piani sono vuoti. Shanghai è la città con la più alta percentuale di uffici sfitti al mondo. Secondo i dati su 20 metropoli prese in esame dalla società immobiliare CBRE, nel secondo trimestre del 2026 il tasso ha raggiunto il 24,5 per cento. Vale a dire quasi un ufficio su quattro. Sono 5,1 punti percentuali in più rispetto alla fine del 2019, prima della pandemia: un aumento superiore a quelli registrati nello stesso periodo da New York, Londra e Tokyo. Nel terzo trimestre si è passati al 24,4 per cento, ma la portata del fenomeno non cambia.
I piani vuoti misurano le conseguenze del rallentamento economico
I piani vuoti della capitale economica cinese sono il risultato di anni di espansione edilizia, durante i quali sono stati costruiti più uffici di quanti il mercato riuscisse ad assorbirne. Ma a Shanghai si misurano anche le conseguenze del rallentamento dell’economia e di un rapporto con le imprese straniere molto diverso da quello dei decenni passati. Per anni la crescita cinese ha poggiato in larga parte sulle costruzioni. L’urbanizzazione, l’ingresso nell’Organizzazione mondiale del commercio e l’arrivo delle multinazionali hanno alimentato la domanda di case, infrastrutture e spazi direzionali. I governi locali, che ricavano una parte importante delle proprie entrate dalla concessione dei diritti d’uso dei terreni, avevano interesse a promuovere nuovi quartieri e distretti finanziari. I costruttori investivano contando sul fatto che l’espansione delle aziende avrebbe riempito i nuovi grattacieli.
L’ampia offerta svaluta gli immobili
Poi il meccanismo si è inceppato. Già prima della pandemia la crescita stava rallentando. Le restrizioni anti-Covid hanno colpito l’economia e la fiducia, la crisi immobiliare ha fatto il resto. Le difficoltà di colossi come Evergrande, il calo dei prezzi delle abitazioni e la riduzione delle entrate legate ai terreni hanno messo sotto pressione imprese e amministrazioni locali. Le famiglie, per le quali la casa rappresenta una parte fondamentale della ricchezza, hanno visto indebolirsi il valore dei propri risparmi e sono diventate più caute nei consumi. Nel frattempo, sul mercato continuavano ad arrivare nuovi uffici. La maggiore disponibilità spinge verso il basso i canoni. Alcune imprese ne approfittano per trasferirsi in edifici più moderni, senza necessariamente aumentare la superficie occupata. I palazzi più vecchi perdono così inquilini, mentre i proprietari devono fare i conti con entrate ridotte e immobili che valgono meno. Se quegli stessi immobili sono stati usati come garanzia per ottenere finanziamenti, il calo dei prezzi può rendere più difficile anche il rapporto con le banche.
Gli spazi vuoti si vedono anche lontano dalla costa. A Chongqing, megalopoli del sud-ovest, alcuni proprietari propongono affitti trattabili per locali rimasti senza inquilini. In città c’è una torre di 60 piani rimasta incompiuta per le difficoltà finanziarie della società di costruzione: i livelli inferiori ospitano attività commerciali, ma quelli destinati agli uffici sono vuoti. Gli edifici completati e sfitti e i progetti mai terminati hanno conseguenze diverse per proprietari e creditori. Entrambi mostrano però quanto sia difficile trovare una destinazione a tutti gli spazi costruiti durante gli anni del boom.
Le multinazionali hanno rivisto i propri piani di espansione
Un’altra parte del problema riguarda le aziende straniere. Nel secondo trimestre di quest’anno gli investimenti diretti esteri netti sono stati pari a 26,6 miliardi di dollari, il 23 per cento in meno rispetto ai tre mesi precedenti. Non c’è un rapporto automatico tra questo dato e il numero degli uffici occupati. La minore propensione a investire contribuisce però a spiegare perché alcune multinazionali abbiano rivisto i propri piani di espansione. La Cina rimane un mercato troppo grande per essere ignorato, ma le prospettive sono cambiate. La domanda interna è debole, i margini si sono ridotti e la concorrenza dei gruppi locali è diventata più forte, anche in settori nei quali un tempo dominavano i marchi occidentali. Le imprese straniere lamentano inoltre difficoltà di accesso ad alcune attività, incertezza normativa e controlli più severi su dati e sicurezza.
La stretta di Pechino frena gli investimenti
Molte multinazionali mantengono una presenza in Cina per servire il mercato locale e restare vicine ai fornitori, ma destinano una parte dei nuovi investimenti ad altri Paesi, tra cui Vietnam e India. È la strategia spesso definita China plus one, che ha preso slancio durante la pandemia ed è stata poi rafforzata dalle tensioni tra Pechino e Washington. Dazi, controlli sulle esportazioni tecnologiche e timori per la tenuta delle catene di approvvigionamento sono entrati nei calcoli delle imprese. Anche perché alcune azioni normative della Cina hanno alimentato dubbi. Recentemente, il ministero del Commercio ha pubblicato una bozza di norme sulla protezione dei segreti commerciali. Il testo riguarda aziende, organizzazioni e persone straniere che, nell’ambito di attività economiche o commerciali internazionali, violano segreti commerciali, mettendo in pericolo o minacciando la sovranità, la sicurezza o gli interessi di sviluppo del Paese. In questi casi Pechino potrebbe limitare o vietare alle entità coinvolte importazioni ed esportazioni di beni e tecnologie legate alla Cina, scambi internazionali di servizi e nuovi investimenti. Sono previste anche possibili restrizioni all’ingresso del personale, la revoca di permessi di lavoro o soggiorno e sanzioni pecuniarie.
Sullo sfondo resta la competizione tecnologica tra Usa e Cina
Già in vigore sono invece due regolamenti varati dal Consiglio di Stato in aprile, uno sulla sicurezza delle catene industriali e di approvvigionamento, l’altro per contrastare l’applicazione extraterritoriale di misure straniere che Pechino ritiene illegittime. Le disposizioni rafforzano gli strumenti con cui la Cina può reagire a sanzioni e restrizioni commerciali di altri Paesi. Per le multinazionali il rischio è trovarsi strette tra obblighi contrastanti: una decisione presa per rispettare le sanzioni di Washington, per esempio, potrebbe in determinate circostanze attirare l’attenzione delle autorità cinesi. I regolamenti prevedono anche controlli sulle indagini e sulla raccolta di informazioni relative alle catene di approvvigionamento condotte in Cina, attività che molte imprese svolgono per verificare i propri fornitori. La questione si intreccia con la competizione tecnologica tra Cina e Stati Uniti. Il timore delle aziende straniere è che, man mano che la sicurezza nazionale assume un peso maggiore nelle decisioni economiche, il quadro normativo diventi più difficile da prevedere. Per riempire di nuovo gli uffici dei grattacieli di Shanghai serviranno una crescita più solida e prospettive abbastanza stabili da convincere le imprese, cinesi e straniere, a espandersi.
