Nell’estate 2026, secondo l’ultima indagine di Federalberghi, l’11,9 per cento dei vacanzieri italiani ha soggiornato o soggiornerà in una casa di proprietà, mentre il 28,6 per cento sceglierà l’ospitalità di parenti e amici. Numeri che raccontano una piccola inversione di tendenza: se per anni la seconda casa sembrava un rito in via d’estinzione, sostituito da viaggi brevi e partenze frequenti, oggi torna protagonista, almeno in parte, dell’estate degli italiani. Resta però da capire se, oltre al valore affettivo, la seconda casa conservi anche quello economico: tra Imu, manutenzione, bollette sempre più care e le nuove regole sugli affitti brevi, possedere un immobile utilizzato solo poche settimane all’anno rischia infatti di essere, per molti proprietari, più un lusso che un investimento.
Forte dei Marmi, Capri e Madonna di Campiglio in vetta
Il mercato, in questo senso, non mostra grandi segni di crisi. Secondo l’ultima rilevazione dell’Osservatorio Fimaa-Confcommercio realizzato con Nomisma e relativa al 2024, i prezzi medi degli immobili turistici oscillavano dai 1.486 euro al metro quadrato di una casa usata in una località lacustre ai 3.814 euro di una nuova costruzione al mare, con incrementi annui tra lo 0,3 e il 3,6 per cento. In cima alla classifica restavano Forte dei Marmi, con quotazioni fino a 16 mila euro al metro quadro per le nuove costruzioni, Capri (15.500 euro) e Madonna di Campiglio (12 mila euro). «Il settore immobiliare turistico continua a mostrare segnali di crescita, sia nel numero di compravendite sia nei prezzi», aveva spiegato Fabrizio Savorani, referente del settore turistico dell’Ufficio studi Fimaa, commentando quei dati. L’interesse per le seconde case, secondo l’Osservatorio, si sta tuttavia spostando in parte verso le città d’arte che, rispetto alle località puramente stagionali, offrono servizi migliori, più accessibili, e la possibilità di affittare per una porzione più ampia dell’anno. Ed è proprio questa la prima discriminante: un immobile che produce reddito per otto o 10 mesi è un investimento, uno che rimane chiuso da settembre a giugno è soprattutto un costo.
Tra Imu, Tari e spese varie, la seconda casa può diventare un salasso
Il primo esborso da considerare è l’Imu, dovuta sulle abitazioni diverse da quella principale. L’aliquota ordinaria di riferimento è il 7,6 per mille, ma i Comuni possono modificarla, e in molti casi si arriva al 10,6 per mille. La cifra effettiva dipende dalla rendita catastale, non dal valore di mercato, e può facilmente superare i mille euro l’anno. A questa vanno aggiunte Tari, eventuali spese condominiali, assicurazione (ormai necessaria per proteggere la casa dalle sempre più frequenti, ahinoi, calamità naturali), utenze, interventi ordinari e straordinari. Anche una casa vuota consuma: occorre controllare infiltrazioni e impianti, proteggerla dall’umidità, sostituire elettrodomestici e arredi deteriorati. E le abitazioni in località marine o montane, esposte a salsedine, gelo e lunghi periodi di chiusura, richiedono spesso più cure di una casa in ambiente urbano. Una regola non scritta ma frequentemente usata come riferimento nel settore raccomanda di accantonare ogni anno almeno l’1 per cento del valore dell’immobile per manutenzioni e imprevisti: per un appartamento da 250 mila euro significa 2.500 euro l’anno, ai quali sommare imposte e costi fissi. Basta rifare una facciata, sostituire la caldaia o intervenire sul tetto perché il conto aumenti rapidamente.
L’incognita economica dell’affitto breve
Molti, per questo, decidono di mettere la seconda casa a reddito, magari con gli affitti brevi. Ma anche qui bisogna fare i conti – letteralmente – con i guadagni reali: dal fatturato occorre sottrarre le commissioni delle eventuali piattaforme, le spese di pulizia, lavanderia, consumi, il compenso del gestore (se c’è) e, soprattutto, le tasse. Dal 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi segue un sistema a scaglioni legato al numero di immobili: 21 per cento sul primo, 26 per cento sul secondo, mentre dal terzo immobile locato l’attività si presume imprenditoriale, con obbligo di partita Iva e adempimenti fiscali e amministrativi più pesanti. E, cosa che non tutti sanno, il calcolo è sul compenso lordo, cioè comprensivo delle commissioni delle OTA (Online Travel Agency), tariffe che le piattaforme addebitano ai proprietari per ogni prenotazione ricevuta. Anche chi affitta senza organizzazione imprenditoriale è però tenuto a rispettare standard di sicurezza e obblighi precisi: presenza di estintori nell’alloggio (con relativa manutenzione), rilevatori di monossido di carbonio e di gas. Contrariamente a quanto si pensi, insomma, l’affitto turistico non è una rendita soltanto passiva, ma una piccola attività che richiede tempo, competenze e una gestione (quasi) professionale.
Occhio alla rivalutazione
Resta la questione della rivalutazione. Nel primo trimestre del 2026 il sondaggio di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate ha rilevato indicazioni più diffuse di aumento dei prezzi e tempi di vendita ancora contenuti. Il presidente di Fimaa Italia, Santino Taverna, descrive un mercato «strutturato» e solido, ma sottolinea che la domanda cerca ormai spese di gestione basse, servizi vicini e soluzioni flessibili. Non tutte le seconde case, insomma, si rivalutano allo stesso modo: tengono meglio gli immobili efficienti, facilmente raggiungibili e collocati in destinazioni frequentate non solo in alta stagione. Quelli energivori, isolati o bisognosi di grandi lavori di ristrutturazione o manutenzione sono più difficili da vendere. La seconda casa può essere dunque ancora un affare, ma non per il solo fatto di essere un immobile: lo è se si compra al prezzo giusto, in una zona con domanda stabile, facendo i conti sul rendimento netto. Per chi la usa poche settimane e non intende affittarla, resta invece primariamente un consumo: prezioso per la qualità della vita e gli affetti familiari, ma non certamente un investimento.