A pochi mesi dalla conclusione dei Giochi invernali di Milano-Cortina 2026, il Villaggio Olimpico di Porta Romana ha iniziato la trasformazione prevista dal progetto originario, pronto a diventare uno dei più grandi studentati convenzionati d’Italia. È una delle eredità più visibili lasciate dalle Olimpiadi, assieme alle infrastrutture e ai grandi interventi di rigenerazione urbana che hanno ridisegnato Milano. C’è una domanda che accompagna tutte le grandi trasformazioni come queste: quando un investimento pubblico contribuisce ad aumentare il valore di una parte della città, chi intercetta quella nuova ricchezza?
Siamo alla finanziarizzazione dell’abitare
Alessandro Coppola, docente del Politecnico di Milano e tra i principali studiosi delle trasformazioni urbane spiega a Lettera43 che il capoluogo lombardo «è diventato interessante e rilevante per gli investimenti di soggetti molto sofisticati nel mondo finanziario e immobiliare su scala sostanzialmente globale». La trasformazione non nasce certo né con Expo 2015 né con le Olimpiadi. Le sue radici affondano nei primi Anni 2000, quando Milano iniziava ad attirare grandi operatori internazionali interessati non soltanto agli immobili, ma alla città come piattaforma di investimento. È il processo che gli studiosi definiscono finanziarizzazione dell’abitare.
La casa cioè continua naturalmente a essere un luogo in cui vivere, ma diventa contemporaneamente un asset finanziario. Cambia così anche il mercato immobiliare: ai tradizionali operatori locali si affiancano fondi internazionali, società di gestione del risparmio e investitori istituzionali che guardano a Milano come una delle principali piazze europee dove allocare capitali. Uno dei simboli di questa nuova fase è stata Porta Nuova, il primo grande progetto capace di attrarre investimenti internazionali e di modificare profondamente il modo in cui la città viene percepita dai mercati.
Expo e Milano-Cortina: la leva della trasformazione
Secondo Coppola, «i grandi eventi sostenuti da importanti risorse pubbliche contribuiscono a valorizzare specifiche aree urbane», ma sarebbe riduttivo attribuire a loro la responsabilità della crescita dei valori immobiliari. Expo 2015 e Milano-Cortina 2026 hanno accelerato dinamiche già in corso. L’area dell’Esposizione universale ospita oggi Mind – Milano innovation district –, uno dei più grandi progetti europei di rigenerazione urbana. Arexpo, società pubblica proprietaria dei terreni, ha affidato lo sviluppo dell’area a Lendlease attraverso una concessione di 99 anni, dando vita a un investimento complessivo di 4,5 miliardi di euro destinato a università, ricerca, imprese e servizi.
Lo stesso schema si ritrova nello Scalo di Porta Romana, acquistato nel 2020 dal Fondo Porta Romana – gestito da Coima e partecipato, tra gli altri, da Covivio e Prada Holding – per circa 180 milioni di euro. Dopo aver ospitato il Villaggio Olimpico durante i Giochi, l’area è entrata nella fase di riconversione prevista dal progetto originario: residenze universitarie, edilizia convenzionata, spazi pubblici e un grande parco urbano. Parallelamente, lo Stato ha accompagnato questa trasformazione con un imponente investimento infrastrutturale. Il ministero oggi gestito da Matteo Salvini ha destinato circa un miliardo di euro alle opere connesse ai Giochi di Milano-Cortina, tra collegamenti ferroviari, viabilità e interventi destinati a rimanere anche dopo la conclusione dell’evento.
Chi ci guadagna davvero?
Per Coppola, tuttavia, il punto non è stabilire se queste trasformazioni siano state positive o negative. La domanda è un’altra: «Occorre interrogarsi su quanto l’attore pubblico riesca realmente a beneficiare dei processi di valorizzazione che contribuisce esso stesso a generare». È qui che il dibattito esce dal terreno dell’urbanistica per entrare in quello dell’economia politica. Quando un investimento pubblico aumenta il valore di un quartiere, quando una nuova linea ferroviaria, un grande evento internazionale o un progetto di rigenerazione fanno crescere il prezzo degli immobili circostanti, chi intercetta quella ricchezza? Lo Stato, attraverso strumenti fiscali e urbanistici oppure i proprietari delle aree e gli investitori che hanno scommesso su quei quartieri? È una domanda che riguarda Milano, ma che oggi attraversa molte delle grandi città europee impegnate in processi di cambiamento simili.
Milano vince per attrattività, ma non per redistribuzione
I numeri raccontano una città che ha vinto la sfida dell’attrattività. Quella della redistribuzione resta invece aperta. Negli ultimi 20 anni Milano ha consolidato il suo ruolo di capitale economica del Paese, attirando imprese, studenti, lavoratori qualificati e investitori internazionali. Aree per lungo tempo marginali sono state trasformate in nuovi poli direzionali, residenziali e universitari, aumentando il valore degli immobili e rendendo Milano uno dei mercati più dinamici d’Europa. È qui, però, che Coppola invita a spostare l’attenzione.
L’aumento del valore immobiliare non produce automaticamente benefici per tutti. Secondo il docente, la crescita ha favorito in primo luogo chi possedeva già patrimonio immobiliare nelle aree interessate dalle trasformazioni e gli operatori che hanno investito nei grandi progetti di sviluppo urbano. L’aumento dei valori immobiliari ha infatti accresciuto la ricchezza dei proprietari e la redditività degli investimenti, mentre il sistema fiscale italiano, caratterizzato da una tassazione relativamente contenuta sul patrimonio immobiliare, limita la capacità del settore pubblico di recuperare parte di quella rendita per reinvestirla in politiche redistributive. È questo il nodo che, secondo Coppola, distingue la semplice crescita economica dalla qualità del modello di sviluppo.
Chi vive solo del proprio reddito è tagliato fuori
Le conseguenze di questo processo emergono con maggiore evidenza nel mercato dell’abitare. Secondo i dati di Idealista, nel primo trimestre del 2026 il canone medio di locazione a Milano ha raggiunto i 23,3 euro di media al metro quadrato, il valore più elevato in Italia e in crescita rispetto ai mesi precedenti (seguono Firenze con 22,3 euro, Venezia con 21,7, Roma con 19,8 euro e Bologna con 17,5). L’aumento dei prezzi, tuttavia, rappresenta soltanto l’effetto più visibile. Per Coppola, il gruppo sociale maggiormente esposto è costituito da chi vive esclusivamente del proprio reddito da lavoro, senza poter contare su un patrimonio immobiliare.
«Le maggiori difficoltà riguardano i nuclei che hanno redditi medi e bassi, senza un patrimonio significativo». La questione, quindi, non riguarda soltanto studenti o giovani professionisti, categorie spesso al centro del dibattito pubblico. Coinvolge anche lavoratori dipendenti, famiglie e nuovi residenti che, pur avendo un’occupazione stabile, incontrano crescenti difficoltà nell’accedere al mercato della casa. La competizione per l’abitare diventa così una conseguenza della crescente finanziarizzazione del mercato immobiliare.
In cerca di un modello di sviluppo sostenibile
Expo e Milano-Cortina hanno lasciato una città più moderna, competitiva e attrattiva sul piano internazionale. Il dibattito, però, non può fermarsi alla qualità delle opere realizzate o alla capacità di attrarre investimenti. La domanda riguarda il modello di sviluppo: quando il settore pubblico contribuisce a creare valore attraverso infrastrutture, rigenerazione urbana e grandi eventi, quanto di quella ricchezza riesce realmente a tornare alla collettività? È un interrogativo che va oltre Milano e che riguarda tutte le città chiamate a conciliare crescita economica e interesse pubblico.