Numeri che fino a pochi anni fa sarebbero sembrati fuori scala. Nel 2024, il mercato italiano degli affitti brevi ha generato un impatto economico diretto e indiretto di 66 miliardi di euro sul Prodotto Interno Lordo nazionale. Oltre 180 milioni di presenze turistiche transitate attraverso appartamenti, ville e case vacanza sparse lungo tutto lo Stivale. Una crescita del 38% nel solo triennio 2021-2024, trainata da una domanda internazionale in espansione costante. Eppure, proprio mentre questi dati venivano pubblicati, qualcosa cambiava in profondità. Nel primo semestre del 2025, la domanda ha segnato una contrazione del 9-10%. Gli annunci attivi sulle principali piattaforme sono scesi da 538.000 nell’estate 2024 a 502.000 nell’estate 2025. A Firenze il tasso di occupazione è crollato dal 75 al 69% in un anno. A Venezia gli annunci attivi si sono ridotti di quasi 800 unità in pochi mesi. Non è la fine di un settore. È la fine di un’epoca: quella in cui bastava caricare un appartamento su Airbnb per guadagnare. Il mercato si sta dividendo in modo netto tra chi gestisce in modo professionale e chi improvvisa. E la forbice tra i due gruppi si allarga ogni trimestre. IMPATTO PIL ITALIA € 66 MLD Valore generato nel 2024 — fonte: ReportAziende.it CRESCITA 2021–2024 + 38% Espansione del mercato STR italiano PRESENZE ANNUE 180 MLN Turisti in strutture extralberghiere La grande selezione: chi esce e chi resta Il fenomeno che gli analisti di settore chiamano “selezione naturale” è già in atto. Le normative più stringenti — a partire dall’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) introdotto nel 2024 — hanno imposto costi di adeguamento e responsabilità fiscali che molti piccoli host improvvisati non erano disposti o in grado di sostenere. Risultato: oltre il 15% degli operatori censiti ha semplicemente abbandonato il mercato. Non è necessariamente una cattiva notizia per chi resta. Meno offerta caotica significa meno pressione al ribasso sui prezzi. Le tariffe medie giornaliere (ADR) sono cresciute da 154 euro nel 2024 a circa 167 euro nel 2025, una variazione dell’8,4% in un solo anno. Chi ha una struttura ben posizionata e ben gestita ha oggi davanti a sé un mercato più ordinato e più remunerativo. Il problema è che “ben gestita” non significa più quello che significava cinque anni fa. Gestire professionalmente un immobile turistico nel 2025 richiede pricing dinamico aggiornato in tempo reale, distribuzione multi-canale calibrata, compliance normativa aggiornata, presenza digitale curata e capacità di fidelizzare i clienti diretti. Competenze che appartengono a una figura specializzata — il property manager — non al proprietario che gestisce il proprio appartamento nel tempo libero. Il Sud accelera. Salerno e la Costiera, il caso più interessante d’Italia Mentre le grandi città del Centro-Nord mostrano segnali di saturazione, il Sud Italia emerge come la frontiera più dinamica del mercato. I dati sono inequivocabili: Bari ha registrato un aumento del 250% nell’offerta di affitti brevi rispetto al 2017. Napoli segue con +98%, Catania con +90%. Il meridione sta attirando una domanda internazionale crescente, con un’offerta ancora relativamente ridotta rispetto al potenziale. In questo contesto, la Costiera Amalfitana, la Penisola Sorrentina e il Salernitano rappresentano probabilmente il caso più interessante dell’intera penisola. Destinazioni con un riconoscimento internazionale consolidato — inserite da decenni nelle liste delle mete di lusso mondiali — ma con una struttura dell’offerta ancora largamente frammentata e gestita in modo artigianale. Un gap che si traduce, per chi sa come colmarlo, in un’opportunità concreta di rendimento superiore alla media nazionale. Il rendimento netto nelle località costiere del Sud può raggiungere l’11,5% su base annua per le strutture ottimizzate, contro una media nazionale che oscilla tra il 4 e il 7% a seconda della gestione. La differenza non è nella location — è nella gestione. Il property manager: da figura accessoria a protagonista Lo studio presentato alla Camera dei Deputati dall’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (AIGAB) registra un dato che sintetizza perfettamente la direzione del mercato: il 25% degli immobili italiani in affitto breve è già gestito da operatori specializzati. Una percentuale in crescita costante anno su anno. La motivazione è matematica. Un immobile gestito professionalmente con pricing dinamico ottimizzato registra incrementi di ricavi tra il 12 e il 20% già nel primo anno rispetto a una gestione fissa. A questo si aggiunge la riduzione del costo di acquisizione delle prenotazioni, grazie allo sviluppo di canali diretti che eliminano o riducono le commissioni alle OTA — commissioni che oggi si attestano mediamente tra il 15 e il 18% per transazione. La figura del property manager non è più un lusso per grandi portfolio. È la risposta razionale di un proprietario che ha capito che il suo immobile è un asset da ottimizzare, non un hobby stagionale da gestire con un’app sul telefono. ALTEREGO: nata per rispondere a un mercato che stava cambiando È in questo contesto di mercato che si inserisce la nascita di ALTEREGO Luxury Property Management, fondata a Salerno da Mario Sessa, imprenditore con background nel real estate e nell’investimento immobiliare. “Ho iniziato a vedere il problema da dentro”, spiega Sessa. “Proprietari con immobili straordinari in posizioni uniche — Costiera Amalfitana, Capri, Sorrento — che incassavano una frazione di quello che avrebbero potuto. Non perché mancasse la domanda. Perché mancava la gestione.” Il modello di ALTEREGO si posiziona in modo deliberato nel segmento premium: non la gestione generalista di appartamenti urbani, ma la valorizzazione di proprietà di fascia alta nelle destinazioni più richieste del mercato internazionale. Un segmento dove la qualità del servizio impatta direttamente sulla tariffa ottenibile e dove il margine per una gestione professionale è strutturalmente più elevato. Il principio operativo è dichiarato fin dal posizionamento del brand: “Il tuo investimento lavora. Tu vivi.” Una formula che sintetizza l’offerta concreta — delega totale — e il vantaggio per il proprietario — rendimento senza operatività. La struttura del servizio prevede la presa in carico completa della proprietà: ottimizzazione del pricing dinamico, gestione della distribuzione multi-canale con sviluppo di prenotazioni dirette, compliance normativa (CIN, cedolare secca, adempimenti locali), cura degli ospiti e manutenzione. Il proprietario riceve un rendiconto periodico e un bonifico. Il resto è delegato. Visione: cosa succede nei prossimi tre anni Le proiezioni per il mercato italiano degli affitti turistici indicano una biforcazione strutturale. Da un lato, le grandi città — Milano, Roma, Firenze — dove la saturazione dell’offerta e le restrizioni normative crescenti tenderanno a comprimere ulteriormente i margini del modello fai-da-te. Dall’altro, le destinazioni di eccellenza — Costiera Amalfitana, Lago di Como, Sardegna, Sicilia — dove la domanda internazionale luxury continua a crescere e l’offerta qualificata è ancora scarsa. Il turismo italiano registra numeri record: nei primi sette mesi del 2025, 268 milioni di presenze totali con una crescita del 5,7% rispetto all’anno precedente. La spesa degli stranieri nel primo semestre ha superato i 24,9 miliardi di euro, con un saldo della bilancia turistica positivo per oltre 9 miliardi. Il mercato internazionale non si sta contraendo — si sta selezionando. Cerca esperienze di qualità, in destinazioni autentiche, con servizi all’altezza delle aspettative di un viaggiatore esigente. In questo scenario, il property manager specializzato nel luxury — quello che conosce le specifiche di ogni mercato, che gestisce la reputazione online con la stessa cura con cui gestisce la manutenzione, che sviluppa relazioni dirette con ospiti che tornano ogni anno — non è un servizio accessorio. È l’infrastruttura necessaria per trasformare un immobile in un asset che performa. “Il mercato sta premiando la professionalità in modo sempre più netto”, conclude Sessa. “Chi ha investito in una proprietà merita di sapere quanto può realmente rendere. ALTEREGO esiste per rispondere a quella domanda — e per fare in modo che la risposta sia quella giusta.”
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